تضخم أسعار العقارات في أستراليا ولندن وهونغ كونغ والسويد والنرويج

كشف "ساكسو بنك" أن العقارات في أستراليا ولندن وهونغ كونغ والسويد والنرويج، "متضخمة الأسعار" في الوقت الراهن، بما يمثل خطراً، نظراً لكون القطاع يؤثر في شرائح واسعة من السكان. ويصل متوسط أسعار المنازل في النرويج إلى 7 أضعاف دخل الأسرة، بعد اقتطاع الضرائب، مقابل 18 ضعفاً في هونغ كونغ، و12 ضعفاً في لندن وضواحيها، و8 أضعاف في السويد، و7 أضعاف في أستراليا.

وأوضح "ساكسو بنك"، في تقرير حديث، أن الأسعار في عقارات أستراليا صعدت 108 في المائة خلال 14 سنة، بينما في لندن وضواحيها صعدت 380 في المائة في 21 سنة، وهونغ كونغ 450 في المائة في 14 سنة، والسويد 123 في المائة في 12 سنة، والنرويج 490 في المائة في 25 سنة.

وقال رئيس قسم التحليل في البنك كريستوفر ديمبيك: "نحن نعيش في عالم من الفقاعات التي تغذيها السياسة النقدية الميّسرة والسيولة المفرطة. غالباً ما تكون الفقاعات صعبة التمييز قبل انفجارها، ولكن يمكننا على الأقل أن نتفق على أن ارتفاع الأسعار الفائق يعتبر من بين خصائصها الأكثر وضوحاً، وهو ما يحدث حالياً في الكثير من الأسواق حول العالم: العملات الرقمية، والجزء المدر للعوائد السلبية من سوق السندات أو أسهم التكنولوجيا. ومع ذلك، ومن وجهة نظر الاقتصاد الكلي، تتمثل أخطر الفقاعات في تلك التي شهدناها خلال الماضي، وخصوصاً في سوق العقارات".

وتعتبر الفقاعات الكامنة في الأصول المالية مثيرة للقلق، ولكنها غالباً ما تؤثر في جزء صغير من السكان قياساً بتلك الموجودة في سوق العقارات. وتتمثل أكثر الأسواق العقارية انطواءً على المخاطر، بحسب دراسات ومقارنات "ساكسو بنك"، في كل من أستراليا ولندن وهونغ كونغ والسويد والنرويج. وتتقاسم جميع هذه الأسواق الخاصيتين التاليتين: "أسعار المنازل منفصلة عن الدخل المحلي، كما أن الاقتصاد الحقيقي يشهد تشوهات ذات صلة بالسياسة النقدية، كالارتفاع الكبير في الإقراض و- أو الطفرة الملحوظة في قطاع البناء والتشييد".

وعلى الرغم من الأزمة المالية العالمية، واصلت أسعار العقارات ارتفاعها في هذه المناطق الخمس. واستناداً إلى البيانات الصادرة عن بنك التسويات الدولية، تراوحت الطفرة المسجلة منذ اندلاع الأزمة بين 45 في المائة في لندن وضواحيها وصولاً إلى أكثر من 200 في المائة في هونغ كونغ. وعلى المدى الطويل، تعتبر النرويج هي السوق الأكثر خطورة. وخلال العقود الماضية، شهدت أسعار العقارات في هذه الدولة ارتفاعاً صاعقاً، كما وصل مؤشر إنتاج قطاع البناء والتشييد في الآونة الأخيرة - الذي يعتبر بمثابة علامة أخرى من علامات تشوه السوق - إلى أقصى مستوياته منذ عام 2000.

ومنذ عام 1992 ارتفعت أسعار العقارات في النرويج بنسبة 490 في المائة (60 في المائة من عام 2007 كنتيجة مباشرة لسياسة الفائدة المنخفضة التي اعتمدها البنك المركزي النرويجي). ومع ذلك، وخلال فترة قصيرة، كانت الأسعار الصاعدة بقوة أعلى في هونغ كونغ.

وما يجعل النرويج تمثل أكثر فقاعات الإسكان خطورة هو المزيج الفريد من نوعه والمكون من المستوى المثير للقلق للديون المنزلية (تعتبر نسبة ديون الأسر والأفراد إلى صافي الدخل المتاح واحدة من الأعلى في منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، حيث بلغت 220 في المائة)، وتمثل كذلك واحداً من أعلى معدلات ملكية المنازل بواقع 85 في المائة تقريباً (بينما كانت تسلك مساراً هبوطياً في بقع ساخنة أخرى مثل لندن أو أنها كانت تميل للاستقرار).

خسائر فادحة متوقعة

ويضيف التقرير: "بمجرد حدوث الانفجار الحتمي للفقاعة، وهناك بالفعل علامات مبكرة للتصحيح منذ أن بدأت أسعار المباني السكنية بالانخفاض مع بداية عام 2017، سيؤدي هذا الأمر لوقوع خسائر فادحة في الثروة بالنسبة لمالكي المنازل الذين لن يكونوا قادرين على تحمل عبء دفعات الرهن العقاري في كثير من الحالات. وبحسب مكتب الإحصاءات النرويجي، ترزح نسبة تفوق 17 في المائة من الأسر (غالباً من الأزواج الشباب مع الأطفال) تحت وطأة ديون إجمالية تساوي أكثر من ثلاثة أضعاف دخلها السنوي. وسيخلف هذا الثقب الأسود المالي عواقب هائلة من ناحية الاقتصاد الكلي".

وتعني مسألة انعدام التضخم المقترنة بارتفاع المديونية وارتفاع معدل ملكية المنازل في مثل هذا الاقتصاد ذي معدل الاستدانة المرتفع أن تصحيح قطاع الإسكان (أو انفجار الفقاعة عند حدوث التصحيح) سيحمل آثاراً مضاعفة على الاقتصاد وسيوقف الائتمان والنمو.

أخبار سارة

وتتمثل الأخبار السارة بأن المخاطر المنهجية المقترنة بفقاعات الإسكان هذه بقيت ضمن إطار محدود. وغالباً ما تتصل فقاعات الإسكان بالاقتصادات المفتوحة والصغيرة نسبياً والمرهونة بتدفقات الأموال الرخيصة الناتجة عن السياسة النقدية الميسرة، وفي بعض الحالات كأستراليا مثلاً، بأموال المضاربة التي يضخها المستثمرون الصينيون. ومع ذلك، تعتبر هذه التطورات جديرة بالاهتمام باعتبار أن الاقتصادات المفتوحة الصغيرة غالباً ما تتفوق على المناطق الأكبر من حيث سوق الإسكان.

وحتى الآن، كان الوضع صحياً إلى حد ما في معظم الدول المتقدمة، ولكن أبحاث "ساكسو بنك" بدأت بمشاهدة المشاكل ذات الصلة بالتقييم وهي تظهر بين مكان وآخر. وعلى الرغم من ذلك، لا تشبه هذه الحالة أياً مما شهدناه قبل عام 2007.

وفي البلدان الأوروبية الرئيسية، يعتبر خطر فقاعة العقارات محدوداً للغاية. وكانت الأزمة المالية العالمية قد أدت إلى انفجار الفقاعة، وفقط منذ عام 2014 بدأت الأسعار تعود إلى مستويات ما قبل الأزمة مدفوعة بالنمو الاقتصادي القوي. ومع ذلك، هناك بعض الاستثناءات كإسبانيا مثلاً، حيث تقبع الأسعار عند مستوى أقل بنسبة 20 في المائة قياساً بالمستوى المسجل خلال عام 2007.

وفي الولايات المتحدة، استعادت سوق الإسكان عافيتها بصورة تامة. واقترب "مؤشر كيس - شيلر الوطني" لأسعار المنازل من بلوغ مستوياته خلال فترة ما قبل الأزمة. وتبدو المدن التي شهدت طفرة جديدة في طريقها لتحل محل ميامي ولاس فيغاس، حيث بقيت أسعار الإسكان تحت مستويات عام 2007. وفي بوسطن، تقبع الأسعار عند مستوى أعلى بنسبة 20 في المائة قياساً بذروتها السابقة، في حين سجلت الأسعار في كل من سياتل ودالاس مستويات أعلى بنسبة 40 و50 في المائة على التوالي. ومع ذلك، وبخلاف عام 2007، تعتبر مديونية الأسر أكثر استدامة منذ أن كانت نسبة ديون الأسر إلى صافي الدخل المتاح تبلغ 112 في المائة في عام 2015، مقابل 142 في المائة في عام 2017، وفقاً لتقرير صادر عن منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، وآخر البيانات المتاحة.

السيولة الزائدة سبباً

وبين الاقتصادات الرئيسية، تركزت مخاوف المستثمرين في الغالب على الصين، حيث تضخمت الأسعار بمعدلات عالية بسبب السيولة الزائدة، لكن الجانب الإيجابي يتمثل في التدابير التي اتخذتها الحكومة لتنظيم السوق العقارية بصورة أفضل، تنظيم يبدو وكأنه يؤدي الغرض المطلوب للمرة الأولى منذ ربيع عام 2015، وتم إبرام العقود الخاصة بمبيعات المنازل الجديدة خلال شهر أكتوبر/تشرين الأول 2017. ومع ذلك، لا تزال مسألة الخلوص إلى نتيجة ما سابقة لأوانها؛ إذ ينبغي انتظار المزيد من البيانات القادمة من الصين لمعرفة ما إذا كانت التصحيحات ستتم خلال عام 2018.

وسوف يعتمد هذا الأمر بشكل كبير على الأهداف الاقتصادية التي سيتم كشف النقاب عنها من قبل حكومة بكين خلال الاجتماع البرلماني السنوي المزمع عقده في شهر مارس/آذار المقبل.